กฎหมายฉบับนี้จะเข้าไปควบคุมบรรดาเจ้าของอาคารไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือ นิติบุคคลที่นำสถานที่เช่าแบ่งให้เช่ารวมแล้วตั้งแต่ ๕ หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวหรือหลายอาคารรวมกัน โดยนำสถานที่เช่าออกให้บุคคลธรรมดาเช่าเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งแม้ว่าผู้เช่าจะนำสถานที่เช่าออกให้เช่าช่วงต่อก็ยังถือว่าตกอยู่ภายใต้กฎหมายฉบับนี้ด้วย
สำหรับสถานที่เช่านั้น ไม่ว่าจะเป็นห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาทเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยอย่างอื่นที่จัดเพื่อให้เช่าพักอาศัย ต่างก็ตกอยู่ภายใต้กฎหมายนี้ทั้งสิ้น จะยกเว้นก็แต่หอพักตามกฎหมายหอพัก หรือโรงแรงตามกฎหมายโรงแรมเท่านั้นที่ได้รับการยกเว้น มีข้อพิจารณาว่า บรรดาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงแรมห้องแถวที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายนี้ด้วยหรือไม่
กฎหมายฉบับนี้บังคับให้ผู้ประกอบการที่เป็นผู้ให้เช่าจะต้องจัดทำสัญญาเช่าสถานที่เป็นหนังสือภาษาไทยโดยมีข้อสาระสำคัญของสัญญาตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเท่าที่ผู้เขียนได้พิจารณากฎหมายแล้วเห็นว่า มีข้อที่เป็นสาระสำคัญผู้เช่าจะได้รับประโยชน์ ดังนี้
– บรรดาค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ จะเรียกเก็บได้เพียงเท่าที่ผู้ให้เช่าได้จ่ายไปจริง ส่วนค่าบริการอื่น เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและหรือประปา ก็จะต้องเรียกเก็บตามจริงและมีเหตุผลอันสมควร โดยในสัญญาเช่าจะต้องปรากฏวิธีการและกำหนดระยะเวลาการชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวในสัญญาด้วย โดยผู้ให้เช่าจะต้องส่งรายการค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๗ วันก่อนครบกำหนดการจ่ายค่าเช่า
– เมื่อครบกำหนดการเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินประกันการเช่าให้กับผู้ให้เช่าทันที แต่หากผู้ให้เช่าประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายของสถานที่เช่าที่ผู้เช่าได้ส่งมอบ หากผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหายจะต้องส่งมอบเงินประกันคืนภายใน ๗ วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
– ผู้ให้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที แม้ว่าผู้เช่าได้ผิดสัญญาข้อที่เป็นสาระสำคัญ (ข้อไหนเป็นสาระสำคัญจะต้องทำตัวอักษรสีแดงหรือตัวอักษรที่เด่นเห็นได้ชัด) จะต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายใน ๓๐ วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือก่อน หากผู้เช่ายังคงเพิกเฉย ผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้
– ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๓๐ วัน และผู้เช่าจะต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า และมีเหตุจำเป็นอันสมควร
สำหรับสัญญาเช่าสถานที่นั้น ต้องไม่ใช้ข้อสัญญา ที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกัน (เฉพาะประเด็นสำคัญ) ดังนี้
– ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินหนึ่งเดือนได้
-ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า ค่าบริการ ค่าสาธารณูปโภค หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆได้
– ผู้ให้เช่าเมีสิทธิรียกเก็บเงินค่าประกันได้ไม่เกิน ๑ เดือน สำหรับค่าเช่าที่คำนวณเป็นเดือน
-ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้
-ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้อาคาร หรือเข้าไปยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าได้ ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าและหรือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
-ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่า โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญา
ที่ผู้เขียนได้กล่าวมาคือหลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำคัญ ๆ ของกฎหมายฉบับนี้ ดังนั้น นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๖๑ เป็นต้นไป บรรดาสัญญาเช่าจะต้องถูกแก้ไขปรับปรุงให้เป็นไปตามกฎหมายทั้งสิ้นและส่งมอบให้กับผู้เช่า มิฉะนั้น ผู้ให้เช่าอาจต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับและที่สำคัญ ข้อสัญญาเช่าใดที่มีข้อสัญญาที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายฉบับนี้ ให้ถือว่าสัญญาเช่านั้นได้ใช้ข้อสัญญาตามกฎหมายข้างต้น ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่ามีข้อสัญญาเรียกเก็บเงินประกันการเช่าเท่ากับค่าเช่า ๓ เดือนก็จะต้องถือว่าถูกแก้ไขเหลือเงินประกันการเช่า ๑ เดือน หรือถ้ากฎหมายกำหนดว่า สัญญาเช่าต้องไม่มีข้อสัญญาดังกล่าวข้างต้น ให้ถือว่าสัญญาเช่าของผู้เช่าก็ไม่มีข้อสัญญาเช่นนั้น ตัวอย่างเช่น ในสัญญาเช่ามีข้อสัญญาให้สิทธิผู้ให้เช่าที่เข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้ หากผู้เช่าผิดค้างชำระค่าเช่า ข้อสัญญานี้ก็จะถือว่าไม่ได้ถูกกำหนดไว้ในสัญญาที่เช่า ทั้งนี้ ตามมาตรา ๓๕ ตรี ๓๕ จัตวา และมาตรา ๕๗ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๒๒
ดังนั้น เมื่อถึงวันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๖๑ นี้เป็นต้นไป ผู้เช่ารายบุคคลก็จะได้เฮดังๆหละครับ เพราะบรรดาผู้ให้เช่าที่ได้เรียกเก็บเงินประกันและหรือค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า ๑ เดือนจะต้องทำการคืนเงินดังกล่าวให้กับผู้เช่าทันที มิฉะนั้น จะต้องรับผิดในภาระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปีจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น แต่ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาจะทราบได้อย่างไรว่า ผู้ให้เช่ามีสถานที่เช่าตั้งแต่ ๕ หน่วยขึ้นไปหรือไม่ เว้นแต่ผู้เช่าได้เช่าจากนิติบุคคลที่ทำธุรกิจให้เช่าโดยตรงก็คงสันนิษฐานได้ว่า ผู้ให้เช่าได้ให้เช่าสถานที่เช่าตั้งแต่ห้าหน่วยขึ้นไป แต่ถ้าผู้ให้เช่าเป็นบุคคลลธรรมดาก็คงจะตรวจสอบได้ยาก ผู้เช่าคงจะต้องยืมมือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ) เป็นคนออกหน้าสอบถามข้อมูลนี้ จึงจะได้ข้อมูลที่ถูกต้องมากกว่า
ฝ่ายผู้ให้เช่าที่ตกอยู่ภายใต้เงื่อนไขตามกฎหมายนี้ก็จะต้องกลับมาตรวจสอบสัญญาเช่าของตัวเองว่ามีข้อสัญญาที่ขัดแย้งกับกฎหมายฉบับนี้มากน้อยเพียงใด และมีผลกระทบต่อการให้เช่าเดิมอย่างไรบ้าง เพื่อวางแนวทางแก้ไขปัญหาต่อไป
ท่านผู้อ่านท่านใดมีความประสงค์สอบถามปัญหาที่เกี่ยวกับกฎหมายเรื่องการให้เช่านี้ หรือกฎหมายอื่น สามารถเขียนอีเมล์เข้ามาสอบถามผู้เขียนได้ที่ worasetep@gmail.com ผู้เขียนยินดีที่จะตอบปัญหาให้กับท่านผู้อ่านทุกท่านครับ
……………………………………………………………..
ผู้เขียน….นายวรเศรษฐ์ เผือกสกนธ์
ที่ปรึกษากฎหมาย
ความเห็นล่าสุด